12月25日，“北京房贷利率不再区分首二套” 登上头条热榜。
根据新闻内容，简单来说就是，12月24日北京推行楼市新政，首套房二套房商贷利率统一为3.05%。
但是，我查了下文件内容，部分媒体的报道和官方内容有一定出入。以北京为例，新政没说要强制把首套二套利率统一成 3.05%，只是取消了首套二套必须分两档定价的要求。
以前为了限制炒房等行为，二套房利率高于首套房利率。现在首套二套不做区分，首套房利率会上升，还是二套房利率会下降？现在的房地产市场行情，当然是后者。下降的目的也很明显，就是为了去库存，激活房地产市场。
这次新政除了首套和二套房贷款利率不再区分，还放宽了非本市户籍居民购房条件，五环内连续缴纳社保或个税满2年、五环外满1年即可购房。支持二孩及以上多子女家庭在五环内额外购买一套房。公积金贷款二套房首付比例降到25%。房地产开发项目立项审批由市区分级核准改为区级备案，流程得到简化。
其实，类似北京的政策，上海、深圳已经出台过了。北京、上海、深圳的政策几乎一样。
上海、深圳、北京都是不再硬性规定首套房和二套房必须用两套不同的利率标准，银行可以按同一套规则来算房贷利率，但也不是想定多低就定多低，而是要看现在整体利率水平、银行自己的成本，以及购房者有没有能力按时还钱。在现在房子不好卖的情况下，这些政策真正起到的作用，就是把原来偏高的二套房利率往下压，估计会靠近首套房，让想买房的家庭少还点利息，更敢买房，从而让房地产市场慢慢活起来。
新政会起到效果吗？
降低房贷负担体现在首套和二套房利率不再区分，二套房利率大概率下调至首套水平，购房门槛、月供和总利息确实都减少。但是利率下降空间已经不大，房贷利率本身已经很低，进一步降低的幅度有限，所以效果也会有限。以200万元的房子为例，月供差不多会减少几百块钱，这点钱不能说一点用没有，但不大。
放宽非本市户籍居民的购房条件，其实就是让在北京工作但没北京户口的人买房更容易了。五环内只要连续缴满社保或个税2年、五环外1年就行，不像以前要缴更久。效果应该会很直接，一方面让原本买不了房的人有机会买，短期会增加市场上的购房需求。另一方面，那些已经在北京租房或者住单位房的人，尤其是年轻上班族或者有二孩以上的家庭，更可能考虑买房或者换更大的房子。
有二孩或以上的家庭在五环内可以多买一套房，不再像以前那样被限购“一家只能买一套或两套”。这些家庭如果房子小、想换大房或者给孩子改善居住条件，现在有机会了。以前因为限购买不了房的家庭，现在能进市场，会让房子成交量短期活跃起来。对有孩子的家庭来说，住房改善了，生活环境和教育条件也会更好。受益最大的就是有二孩以上、收入和首付够的家庭，尤其是想换房或再买房的五环内家庭，单身或者没孩子、经济一般的家庭影响不大。
把公积金贷款二套房的首付从30%降到25%，买第二套房手里不用准备那么多钱，压力小了。这个政策会让手里现金不多但收入稳定的人更容易买第二套房。也会刺激改善型家庭换大房或者改善居住条件。短期内可能让市场成交活跃一些。受益最大的是已经有一套房、想买第二套、收入稳定但首付紧张的家庭，尤其是五环内想换房的人，刚需买首套房的影响不大。
总之，北京的这次新政会有一定短期效果，长期来看，房地产市场还面对很大挑战。
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